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Les immeubles "verts" offrent de meilleurs rendements
Selon le vingtième volet des indicateurs Eurosif-Ernst & Young-Le Monde - publié par "Le Monde Economie" en partenariat avec Die Zeit Online (Hambourg), El Pais (Madrid), La Stampa (Turin) et Le Temps (Genève) - les professionnels britanniques de l’immobilier, qu’ils soient promoteurs, investisseurs ou gestionnaires d’actifs, ont une nette longueur d’avance sur leurs collègues européens et surtout américains en matière de lutte contre le réchauffement climatique.

Un positionnement qui pourrait leur permettre de conserver, malgré la crise, le leadership de ces métiers dans les années à venir, tant il est vrai que leurs actionnaires, leurs clients et les autorités réglementaires sont de plus en plus sensibles au poids de l’immobilier tertiaire et industriel dans les émissions de gaz à effet de serre. L’activité de construction et le parc immobilier sont en effet responsables de 30 % à 40 % (selon le mode de calcul) de ces émissions.

De ce constat découle un durcissement permanent de la réglementation. Le Parlement européen a voté, le 23 avril, une révision de la directive sur la performance énergétique des bâtiments qui, si elle était avalisée par le conseil des ministres européen des 11 et 12 juin (mais des Etats s’y opposent), imposerait à tous les bâtiments construits à partir de 2019 (2015 pour les bâtiments publics) d’être "zéro énergie" (ils devront produire autant d’énergie qu’ils en consomment). Aux Etats-Unis, le soutien fédéral au secteur du bâtiment promis par le plan de relance est conditionné par le respect de normes environnementales.

EMPREINTE CARBONE

Surtout, investisseurs et clients - propriétaires ou locataires - du secteur sont intéressés par le rendement attendu de l’effort consenti pour améliorer la performance énergétique. Selon les calculs de l’économiste Nils Kok, chercheur à la European Property Foundation à Bruxelles ("Le Monde Economie" du 20 janvier), la consommation énergétique représente en moyenne 30 % des coûts de fonctionnement d’un immeuble de bureau, et 5 % à 7 % des charges pour un locataire, ratios de plus soumis à la variation des prix de l’énergie.

Cela semble expliquer que, si la crise a vu la demande et les prix de l’immobilier de bureau s’effondrer, le segment des immeubles "verts" est celui qui résiste le mieux.

Le World Business Council for Sustainable Development (WBCSD), dans un rapport sur le sujet publié le 27 avril, estime le surcoût de l’amélioration des performances environnementales entre 5 % et 20 % du coût d’un bâtiment classique. Mais, selon M. Kok, le loyer des immeubles "verts" offre des rendements supérieurs de 3 % à la moyenne à leurs propriétaires (à qualité et localisation équivalentes), et même de 6 % compte tenu du taux d’occupation effectif. Quant à leur prix de vente, il est supérieur de 16 %.

Toutefois, le véritable risque pour les investisseurs, et donc les plus importantes marges de progression pour les professionnels, se trouve plus du côté du parc ancien que du neuf : 60 % des immeubles qui existeront en 2050 sont déjà construits... Or l’apport du secteur à la lutte contre le réchauffement climatique ne sera véritablement visible que lorsque sera pris en compte non plus seulement la performance énergétique, mais encore l’empreinte carbone des bâtiments, tenant en particulier compte des effets de leur situation et de leur conception sur les déplacements et les pratiques de leurs utilisateurs.

Article paru dans l’édition du 05.05.09.